La deducción por hipoteca: quiénes pueden aplicarla todavía en 2026
La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió a partir del 1 de enero de 2013. Pero quien compró o firmó su hipoteca antes de esa fecha tiene derecho a seguir aplicándola indefinidamente bajo el régimen transitorio. Muchos la pierden por no saberlo o por no comprobar el certificado del banco.
En 2012 había más de cuatro millones de hipotecas con derecho a deducción. En 2026, una parte significativa de esos propietarios siguen pagando su hipoteca y siguen teniendo derecho a la deducción. Sin embargo, cada año una parte de ellos la pierde por desconocimiento, por no reclamarla en el borrador, o por no revisar el certificado hipotecario que envía el banco.
¿Quién tiene derecho a la deducción por hipoteca en 2026?
La condición fundamental es haber adquirido la vivienda habitual o haber iniciado la hipoteca antes del 31 de diciembre de 2012. Si se cumple esa condición, el derecho a la deducción se mantiene indefinidamente mientras se continúe pagando la hipoteca y el inmueble sea la vivienda habitual.
✅ Tienen derecho
- Compraron su vivienda habitual antes del 31/12/2012
- Firmaron la hipoteca antes del 31/12/2012
- Hicieron obras de rehabilitación contratadas antes de esa fecha
- Ampliaron la hipoteca antes de esa fecha para obras acreditadas
❌ No tienen derecho
- Compraron a partir del 1 de enero de 2013
- Firmaron una hipoteca nueva post-2013 (aunque la compra fuera anterior)
- Cambiaron de vivienda habitual después de 2012
- La vivienda ya no es su residencia habitual
Cuánto se puede deducir
Porcentaje de deducción
15%
de las cantidades pagadas
Base máxima
9.040 €/año
por declarante
Deducción máxima
1.356 €/año
por declarante (15% × 9.040 €)
En una declaración conjunta de matrimonio, si ambos cónyuges son titulares de la hipoteca, la base máxima es compartida: 9.040 € en total para los dos, no 9.040 € cada uno. En declaración individual, cada cónyuge titular aplica la deducción sobre su parte de las cuotas pagadas, con el límite individual de 9.040 €.
Qué incluye la base de deducción
La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas durante el año para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. Esto incluye:
- Amortización del capital pendiente de la hipoteca.
- Intereses del préstamo hipotecario.
- Seguro de vida vinculado a la hipoteca (el que exige el banco como condición del préstamo).
- Seguro de incendios del inmueble vinculado a la hipoteca.
- Amortizaciones anticipadas realizadas durante el año.
Lo que no se incluye en la base:
- El seguro de hogar general (que no esté exigido por el banco como condición del préstamo).
- Los gastos de la cuenta corriente asociada.
- Las comisiones bancarias por gestión de la cuenta.
El certificado hipotecario: el documento clave
Tu banco debe enviarte antes del 31 de enero de cada año un certificado de las cantidades pagadas durante el ejercicio anterior. Este documento detalla:
- Capital amortizado.
- Intereses pagados.
- Seguros vinculados.
Ese certificado es la base para rellenar la deducción en la declaración. Compara siempre el importe del certificado con lo que aparece en el borrador de la AEAT, ya que a veces el banco tarda en comunicar los datos o lo hace con errores.
Errores frecuentes que hacen perder la deducción
1. No comprobar el borrador. La AEAT puede no tener el importe correcto si el banco lo comunicó mal o con retraso. El borrador puede mostrar un importe inferior al real, perdiendo deducción.
2. No incluir las amortizaciones anticipadas. Si en 2025 hiciste un pago extra para reducir la deuda, ese importe también computa en la base de deducción. El certificado debe reflejarlo.
3. Creer que se perdió el derecho al refinanciar. En general, una novación del mismo préstamo (cambiar plazo, cuota o tipo) no elimina la deducción. Sí la elimina abrir uno nuevo y cancelar el anterior.
4. No aplicarla en declaración individual. En matrimonios donde uno de los cónyuges no solía declarar, puede que nunca hayan aplicado la deducción de ese titular. Es recuperable para ejercicios no prescritos (4 años).
Preguntas frecuentes
¿La deducción desaparece cuando termino de pagar la hipoteca?
Sí. La deducción solo aplica sobre las cantidades efectivamente pagadas durante el año. Cuando la hipoteca esté completamente amortizada, no habrá cuotas que incluir en la base y la deducción desaparece. Si realizas amortizaciones anticipadas aceleradas para eliminar la hipoteca, en los últimos años las bases serán menores.
Me divorcié y yo sigo viviendo en la casa. ¿Puedo seguir aplicando la deducción?
Depende. Si la vivienda sigue siendo tu residencia habitual y tú sigues siendo titular de la hipoteca (o eres el único que la paga por sentencia de divorcio), puedes aplicar la deducción sobre lo que pagas. Si la vivienda pasó a ser la residencia del excónyuge y tú pagas la hipoteca por sentencia, la AEAT tiene un criterio específico para este caso — hay que revisarlo individualmente.
¿Puedo aplicar la deducción si he alquilado temporalmente mi vivienda habitual?
No durante el periodo en que el inmueble no sea tu vivienda habitual. Si alquilas la casa un año y vives en otro sitio, ese año no puedes aplicar la deducción por hipoteca (aunque sí deduces los gastos de la hipoteca como gasto del alquiler en el IRPF). Cuando vuelvas a vivir en ella como vivienda habitual, recuperas el derecho a la deducción.
¿Puedo recuperar la deducción de años en que no la apliqué?
Sí, para los 4 ejercicios no prescritos. Si en 2021, 2022, 2023 o 2024 no aplicaste la deducción y tenías derecho, puedes solicitar la rectificación de esas declaraciones y recuperar el importe correspondiente más los intereses de demora. El plazo de prescripción es de 4 años desde el fin del plazo de presentación de cada declaración.
Fuentes oficiales consultadas
Contenido elaborado y verificado por el equipo de encajame.es — tu referencia en prestaciones sociales y ayudas públicas en España.
encajame.esArtículo elaborado conforme a la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, del IRPF. Régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual: aplica a adquisiciones anteriores al 31 de diciembre de 2012. Deducción del 15% sobre base máxima de 9.040 €/año por declarante. Actualizado a junio de 2026.
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