ISD · Ley 29/1987 · Plazo 6 meses · Valor referencia catastral · Bonificaciones por CCAA · 2026 ● encajame.es

Herencia de un piso en 2026: pasos, plazos e impuestos por comunidad autónoma

Heredar un piso no es solo firmar papeles: hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones (que puede ser casi cero o miles de euros según dónde vivas), la plusvalía municipal, y cumplir plazos estrictos. Esta guía explica qué hacer y en qué orden.

El Impuesto de Sucesiones es el tributo más desigual de España: heredar el mismo piso de 200.000 € puede costar 0 € en Madrid o Andalucía y más de 20.000 € en otras comunidades. La diferencia no es la suerte, sino la política fiscal autonómica. Aquí está la guía completa.

Los pasos en orden, con sus plazos

Paso	Qué se hace	Plazo / Nota
1. Certificado de defunción	Se obtiene en el Registro Civil del municipio donde ocurrió el fallecimiento (o en la funeraria, que suele gestionarlo).	Inmediato tras el fallecimiento
2. Certificado del Registro de Últimas Voluntades	Acredita si el fallecido dejó testamento y en qué notaría. Se solicita al Ministerio de Justicia (mjusticia.gob.es). Requiere el certificado de defunción.	A partir del 15.º día hábil tras el fallecimiento
3. Obtener el testamento	Si hay testamento, se pide copia autorizada en la notaría donde se otorgó. Si no hay testamento, hay que iniciar una declaración de herederos ab intestato ante notario.	Antes de aceptar la herencia
4. Inventariar los bienes	Valorar todos los bienes del fallecido: inmuebles (valor de referencia catastral), cuentas bancarias, vehículos, seguros de vida, etc.	Antes de la escritura de herencia
5. Escritura de aceptación de herencia	Los herederos aceptan la herencia ante notario. Se adjudica cada bien. Si solo hay cuentas bancarias, puede bastar una instancia privada en algunos bancos.	Antes del plazo del ISD
6. Liquidar el Impuesto de Sucesiones (ISD)	Se presenta en la hacienda autonómica de la comunidad donde residía el fallecido. Puede ser autoliquidación o liquidación administrativa según la CCAA.	6 meses desde el fallecimiento
7. Liquidar la plusvalía municipal	Se presenta en el ayuntamiento donde está el inmueble.	6 meses desde el fallecimiento
8. Inscribir en el Registro de la Propiedad	Tras liquidar los impuestos, se inscribe la escritura de herencia en el Registro para cambiar la titularidad del piso.	Conveniente antes de cualquier venta o hipoteca

El plazo de 6 meses para el ISD es improrrogable… pero hay una prórroga. Se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses adicionales, pero hay que pedirla dentro de los primeros 5 meses desde el fallecimiento. Si se pide a tiempo, el plazo total pasa a ser 12 meses. Si se incumple el plazo sin prórroga, se aplican recargos e intereses de demora.

El Impuesto de Sucesiones: la variable clave

El ISD es un tributo cedido a las comunidades autónomas. La normativa estatal fija la tarifa base y las reducciones mínimas, pero cada CCAA puede mejorarlas (y algunas lo han hecho radicalmente).

La base imponible: el valor de referencia catastral

Desde enero de 2022 (Ley 11/2021), la base imponible del ISD para inmuebles es el mayor entre el valor de referencia catastral y el valor declarado. El valor de referencia catastral de cada inmueble puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es).

Las reducciones estatales por parentesco

La ley estatal establece reducciones en la base imponible según el grado de parentesco con el fallecido:

Grupo	Quiénes son	Reducción estatal mínima
Grupo I	Descendientes menores de 21 años	15.956,87 € + 3.990,72 € por cada año menos de 21 (hasta los 13.440 € de máximo adicional)
Grupo II	Descendientes ≥21 años, cónyuge, ascendientes	15.956,87 €
Grupo III	Colaterales de 2.º y 3.º grado, ascendientes/descendientes por afinidad	7.993,46 €
Grupo IV	Colaterales de 4.º grado o más, y personas sin parentesco	Sin reducción estatal

Reducción adicional por vivienda habitual del fallecido: si el inmueble heredado era la vivienda habitual del causante, los herederos del Grupo I, II y III pueden aplicar una reducción adicional del 95% sobre su valor, con un máximo de 122.606,47 € por heredero. Condición: el heredero debe mantener la vivienda en su patrimonio durante al menos 10 años (si la vende antes, pierde la reducción con carácter retroactivo).

La tarifa estatal

Sobre la base liquidable (base imponible menos reducciones), se aplica la tarifa del ISD que va del 7,65% al 34% de forma progresiva. A esa cuota se aplica el coeficiente multiplicador según el patrimonio preexistente del heredero.

El mapa autonómico: de casi cero a más del 30%

La diferencia entre comunidades es enorme. Las CCAA han ejercido su competencia normativa de formas muy distintas:

Comunidad Autónoma	Situación para hijos / cónyuge (Grupos I y II)
Madrid	Bonificación del 99% en la cuota. En la práctica, el impuesto es casi cero para descendientes y cónyuge.
Andalucía	Bonificación del 99% en la cuota para Grupos I y II. Situación similar a Madrid desde 2019.
Canarias	Bonificación del 99,9% para Grupos I y II.
Murcia	Bonificación del 99% para Grupos I y II.
Extremadura	Exención total para heredanzas hasta 175.000 € entre Grupos I y II.
Galicia	Reducción de 1.000.000 € para Grupos I y II + tipo máximo del 18%.
Castilla y León	Reducción de 400.000 € por heredero para Grupos I y II + bonificación del 99% en la cuota.
Aragón	Reducción de 500.000 € para Grupos I y II con cuota mínima del 0,5% y máxima del 1%.
La Rioja	Bonificación del 99% para Grupos I y II con base hasta 500.000 €.
Cataluña	Reducción de 100.000 € para descendientes + tarifa propia. Tipo efectivo puede llegar al 20–30% en herencias medianas.
Comunitat Valenciana	Reducción de 100.000 € para descendientes. Sin bonificación relevante en la cuota. Tipos hasta el 34%.
Baleares	Reducción de 700.000 € para Grupos I y II.
País Vasco y Navarra	Régimen foral propio. Muy reducido: exenciones amplias, tipos bajos. En general más favorable que el régimen común.

Calcula el impuesto de herencias para tu caso: la calculadora de herencias aplica las tarifas y bonificaciones de cada comunidad autónoma según el valor heredado, el parentesco y el patrimonio preexistente.

La plusvalía municipal en herencias

Al igual que en una compraventa, heredar un piso genera el IIVTNU (plusvalía municipal). En una herencia, el "transmitente" a efectos fiscales es el fallecido, y el "adquirente" es el heredero.

Quién paga: el heredero (el que recibe el bien).

Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (igual que el ISD, no 30 días como en compraventas).

Base: el mismo sistema de doble método que en compraventas (objetivo o real, el menor). Si el fallecido compró el piso hace muchos años a un precio muy bajo, la plusvalía puede ser significativa. Si lo compró hace poco, puede ser pequeña o incluso cero si no hay incremento de valor real.

Preguntas frecuentes

¿Qué CCAA es competente para cobrar el ISD?

La comunidad autónoma donde residía el fallecido en el momento del fallecimiento, independientemente de dónde esté el piso heredado. Si el fallecido vivía en Madrid, se liquida el ISD en Madrid (con su bonificación del 99%), aunque el piso esté en Valencia. Esta es una diferencia importante respecto a la plusvalía municipal, que siempre se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble.

¿Puedo rechazar la herencia si tiene deudas?

Sí. Tienes derecho a renunciar a la herencia, o a aceptarla a beneficio de inventario (de forma que solo respondes de las deudas hasta el valor de lo heredado, no con tu propio patrimonio). La aceptación a beneficio de inventario es la opción más segura cuando hay incertidumbre sobre las deudas del fallecido. Requiere notario y tiene plazos específicos.

¿Cuánto cuesta la escritura de herencia ante notario?

Los aranceles notariales se calculan sobre el valor de los bienes heredados. Para una herencia con un piso de 200.000 €, la escritura de herencia puede costar entre 600 y 1.500 €, dependiendo del número de herederos, complejidad del inventario y CCAA. Adicionalmente, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede costar entre 300 y 800 €.

¿Puedo vender el piso heredado inmediatamente?

Puedes venderlo en cuanto hayas liquidado el ISD, inscrito la herencia en el Registro de la Propiedad y esté clara la titularidad. En la práctica, desde el fallecimiento hasta poder vender suelen pasar entre 3 y 8 meses. Si el piso tiene la reducción por vivienda habitual del 95%, venderlo antes de 10 años implica devolver el beneficio fiscal con intereses.

Fuentes oficiales consultadas

Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones fuente primaria
RD 1629/1991 — Reglamento del ISD: plazos de presentación y procedimiento fuente primaria
Ley 11/2021 — Valor de referencia catastral como base imponible del ISD desde 2022 fuente primaria
Ministerio de Justicia — Registro General de Actos de Última Voluntad: cómo solicitar el certificado fuente primaria

Contenido elaborado y verificado por el equipo de encajame.es — tu referencia en prestaciones sociales y ayudas públicas en España.

encajame.es

Artículo elaborado con la Ley 29/1987 del ISD y la normativa autonómica vigente en 2026. Las bonificaciones autonómicas pueden variar. Valor de referencia catastral como base imponible vigente desde enero de 2022. Plazo de liquidación del ISD: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses si se solicita dentro de los primeros 5). Actualizado a junio de 2026.