Rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF 2025: alquileres, gastos deducibles y reducciones
Si tienes una vivienda alquilada, un local arrendado o una segunda residencia sin alquilar, el IRPF te afecta de formas distintas. Los rendimientos del capital inmobiliario incluyen todas las rentas derivadas de inmuebles que no estén afectos a una actividad económica. La buena noticia: los gastos deducibles son amplios y la reducción por alquiler de vivienda habitual puede llegar al 90% en ciertos casos. Esta guía lo explica todo.
90%
reducción máxima por alquiler vivienda (zona tensionada con rebaja)
3%
amortización anual del valor de construcción
19%
retención si el arrendatario es empresa o profesional
1,1%
imputación segunda vivienda (catastro revisado desde 2001)
Qué son los rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF)
Son las rentas procedentes de bienes inmuebles que no están afectos a ninguna actividad económica y no se derivan de una relación laboral. Los supuestos más habituales:
Arrendamiento de vivienda
Alquiler de un piso o casa para uso como vivienda habitual del inquilino. Tiene la reducción más favorable (50%-90%).
Arrendamiento de local o nave
Alquiler para uso comercial, profesional o industrial. No aplica la reducción de vivienda. Sin retención si el arrendatario es particular.
Plazas de garaje y trasteros
Si se arriendan junto con la vivienda, comparten el tratamiento fiscal. Si se arriendan por separado, tributación independiente.
Arrendamiento de inmuebles rústicos
Alquiler de tierras agrícolas, fincas o aprovechamientos forestales. Sin retención. Mismos gastos deducibles que el resto.
¿Y el alquiler turístico?
Si se prestan servicios propios de hostelería (limpieza periódica, recepción...), es actividad económica, no capital inmobiliario. Sin esos servicios, sí es capital inmobiliario.
Imputación segunda vivienda
Una segunda residencia no alquilada también genera renta en el IRPF: la imputación de rentas inmobiliarias (ver más abajo).
Gastos deducibles: lista completa
El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula como: ingresos brutos menos gastos deducibles. La ley (art. 23 LIRPF) permite deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos:
| Gasto deducible | Detalle / Límite |
|---|---|
| Intereses y gastos financieros | Hipoteca o préstamo del inmueble arrendado. Límite: el rendimiento íntegro del inmueble (el exceso se arrastra a los 4 años siguientes) |
| IBI y otros tributos locales | Íntegramente. También tasas de basura, vado, etc. |
| Comunidad de propietarios | Gastos de comunidad, fondo de reserva, derramas |
| Seguros | Seguro del hogar, seguro de impago de alquiler, responsabilidad civil |
| Reparaciones y conservación | Sin límite. Solo mantenimiento, no mejoras (las mejoras se amortizan) |
| Amortización del inmueble | 3% anual del mayor entre: valor catastral de construcción o coste de adquisición de la construcción |
| Honorarios profesionales | Gestión de alquiler (agencia inmobiliaria), asesoría fiscal, abogado |
| Suministros si los paga el propietario | Agua, luz, gas si van a cargo del arrendador |
| Amortización del mobiliario | 10% anual del valor del mobiliario y enseres de la vivienda alquilada |
| Periodos de vacío (gastos) | Los gastos deducibles siguen siendo deducibles aunque el inmueble esté vacío entre inquilinos |
La amortización: el gasto que más se olvida
La amortización del 3% es con frecuencia el gasto más cuantioso y el que más contribuyentes pasan por alto. Funciona así:
Cálculo de la amortización anual deducible
→ Valor catastral de la construcción (sin el suelo)
→ Coste de adquisición de la construcción (precio compra × % construcción del catastro)
Amortización anual = Base × 3%
La reducción por arrendamiento de vivienda habitual
Esta es la ventaja fiscal más relevante del capital inmobiliario: una reducción sobre el rendimiento neto positivo cuando el inmueble se alquila para uso como vivienda habitual del inquilino.
La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) transformó el esquema de reducción para nuevos contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores mantienen la reducción del 60%:
Contratos < 26/05/2023
60%
Reducción general (régimen transitorio)
General (nuevos contratos)
50%
Caso base para nuevos arrendamientos
Rehabilitación reciente
60%
Si obra finalizada en los 2 años anteriores
Zona tensionada + joven
70%
Inquilino 18-35 años en zona declarada
Zona tensionada + rebaja >5%
90%
Precio ≥5% por debajo del anterior contrato
Imputación de rentas inmobiliarias: la segunda vivienda que no alquilas
Si tienes una segunda residencia que no alquilas y que tampoco es tu vivienda habitual, el IRPF te obliga a imputar una renta ficticia por el simple hecho de tener ese inmueble a tu disposición (art. 85 LIRPF):
Valor catastral revisado desde 2001
1,1% del valor catastral
La mayoría de municipios con valores catastrales actualizados en los últimos 10 años.
Valor catastral no revisado o anterior a 1994
2% del valor catastral
Municipios con catastros más antiguos. La AEAT informa del porcentaje aplicable a cada inmueble.
La imputación es proporcional a los días del año en que el inmueble está a tu disposición. Si lo alquilas parte del año, esos días generan rendimiento del capital inmobiliario y los días restantes, imputación de rentas.
Retenciones en el alquiler: cuándo aplican
| Arrendatario | ¿Retiene? | Tipo | Modelo |
|---|---|---|---|
| Particular (persona física) | No | — | — |
| Empresa o persona jurídica | Sí | 19% | Mod. 115 (trimestral) + Mod. 180 (anual) |
| Autónomo que alquila para su actividad | Sí (si la actividad lo exige) | 19% | Mod. 115 |
| Administraciones Públicas | Sí | 19% | Mod. 115 |
Si te alquilan como particular y la empresa retiene el 19%, esa retención ya pagada se descuenta de tu cuota en la declaración. Si el arrendatario es un particular, no hay retención: declares tú directamente el rendimiento en la Renta.
Pérdidas del capital inmobiliario: compensación
Si tus gastos superan los ingresos (rendimiento neto negativo), la pérdida se compensa:
- Primero, con otros rendimientos del capital inmobiliario positivos del mismo año (otras propiedades arrendadas).
- Si queda pérdida sin compensar, puede arrastrarse los 4 años siguientes para compensar futuros rendimientos positivos del capital inmobiliario.
- No puede compensarse con rendimientos del trabajo, del capital mobiliario ni con ganancias patrimoniales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir los gastos de reforma de la cocina o el baño?
Depende. Las reparaciones y obras de conservación (arreglar una gotera, sustituir un electrodoméstico roto) son gastos deducibles en el año en que se realizan. Las mejoras y ampliaciones (una reforma integral de cocina o baño que aumenta el valor del inmueble) no son gasto inmediato: se suman al valor del inmueble y se deducen por amortización a lo largo de los años siguientes.
¿El alquiler de habitaciones en mi vivienda habitual cómo tributa?
Las habitaciones alquiladas en la propia vivienda habitual generan rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos (IBI, comunidad, intereses de la hipoteca, seguro…) son deducibles de forma proporcional a los días alquilados y a la superficie de la habitación sobre el total de la vivienda. No aplica la reducción del 50-90% porque la vivienda es también tu residencia habitual.
¿El alquiler turístico tipo Airbnb tributa diferente?
Sí. Si se limita a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios adicionales (limpieza al inicio y al final, atención de llaves), son rendimientos del capital inmobiliario. Si se prestan servicios propios de hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, atención continuada), la actividad se califica como económica y tributa por estimación directa. En ese segundo caso, tampoco aplica la reducción por vivienda habitual.
Si el inquilino no me paga, ¿puedo deducir los alquileres impagados?
Sí, pero hay condiciones. El saldo pendiente de cobro puede considerarse pérdida incobrable si han pasado más de 6 meses desde el vencimiento o si el deudor está en concurso de acreedores. Hasta que no se cumplan esas condiciones, el IRPF obliga a declarar el alquiler devengado aunque no se haya cobrado. Una vez acreditada la insolvencia, el importe se deduce como pérdida.
¿La vivienda vacía también genera imputación de rentas?
Sí, si es una segunda residencia que no está alquilada. La vivienda habitual está exenta. Los inmuebles en construcción y los cedidos a una sociedad también pueden tener tratamientos específicos. Hay excepciones para inmuebles que no se pueden usar por razones legales (obras, litigios de propiedad).
Fuentes oficiales consultadas
Artículo elaborado con datos de la AEAT y la legislación vigente. Actualizado a junio de 2026 incluyendo los cambios de la Ley de Vivienda 12/2023. Las cifras corresponden al ejercicio fiscal 2025. Para situaciones con varios inmuebles, alquiler turístico o herencias, consulta con asesor fiscal.
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