Piso nuevo o de segunda mano: diferencia fiscal real en 2026
Comprar un piso nuevo implica pagar IVA (10%) más AJD. En segunda mano pagas ITP (6–10% según la comunidad autónoma). La elección del tipo de vivienda tiene consecuencias fiscales directas que conviene calcular antes de firmar.
Al comparar el precio de un piso nuevo con uno de segunda mano, hay que sumar los impuestos. Un piso nuevo de 250.000 € puede costar entre 12.500 y 14.000 € más en impuestos que otro similar de segunda mano en Madrid — o casi lo mismo si estás en Cataluña. Todo depende de dónde compres y qué tipo de vivienda es.
La regla fundamental: qué impuesto paga cada tipo
Vivienda nueva
Primera transmisión del promotor
- IVA: 10% sobre el precio (4% para VPO régimen especial)
- AJD: 0,5–1,5% según CCAA (sobre la escritura)
Total aprox: 10,5–11,5%
Vivienda de segunda mano
Compra entre particulares
- ITP: 6–10% según CCAA (no compatible con AJD)
- Sin IVA (operación sujeta a ITP, no a IVA)
Total aprox: 6–10% (solo ITP)
Regla clave: ITP e IVA son incompatibles. Una operación tributa por uno u otro, nunca por ambos. La diferencia es que el IVA lo aplica el promotor en la factura; el ITP lo liquida el comprador en la hacienda autonómica.
Comparativa de impuestos por comunidad autónoma en 2026
Calcula los impuestos exactos para tu compraventa: la calculadora de ITP y gastos de compraventa te da el desglose completo (ITP o IVA + AJD + notaría + registro + gestoría) según tu CCAA y precio de compra.
| Comunidad Autónoma | ITP (segunda mano) | AJD (vivienda nueva) | IVA + AJD (nueva) |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 1,2% | 10% + 1,2% = 11,2% |
| Aragón | 8% (progresivo) | 1% | 10% + 1% = 11% |
| Asturias | 8% (progresivo) | 1,2% | 10% + 1,2% = 11,2% |
| Baleares | 8% (progresivo hasta 13%) | 1,2% | 10% + 1,2% = 11,2% |
| Canarias | 6,5% | 0,75% | 7% (IGIC) + 0,75% = 7,75% |
| Cantabria | 10% | 1% | 10% + 1% = 11% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1% | 10% + 1% = 11% |
| Castilla y León | 8% | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
| Cataluña | 10% | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
| Extremadura | 8% (progresivo) | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
| Galicia | 10% | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
| La Rioja | 7% | 1% | 10% + 1% = 11% |
| Madrid | 6% (el más bajo) | 0,75% | 10% + 0,75% = 10,75% |
| Murcia | 8% | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
| Navarra (foral) | 6% | 0,5% | 10% + 0,5% = 10,5% |
| País Vasco (foral) | 4% (progresivo) | 0,4% | 10% + 0,4% = 10,4% |
| C. Valenciana | 10% | 1,5% | 10% + 1,5% = 11,5% |
Nota: Canarias aplica IGIC (7%) en lugar de IVA. Los tipos de ITP pueden tener tarifas reducidas para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, zonas de alta demanda).
¿Cuándo puede ser más barata la vivienda nueva?
En la mayoría de CCAA, la vivienda nueva acaba saliendo más cara en impuestos porque IVA (10%) + AJD supera el ITP de segunda mano. Pero hay excepciones:
- Cataluña o Comunitat Valenciana: ITP de segunda mano = 10%, mientras IVA+AJD = 11,5%. Diferencia pequeña (1,5 puntos).
- País Vasco: ITP progresivo puede llegar al 7% según precio, pero IVA+AJD = 10,4%. En pisos de precio medio-bajo, la segunda mano puede ser casi igual.
- Canarias: IGIC es solo el 7%, lo que iguala bastante la situación con el ITP del 6,5%.
Tipos reducidos: cuándo pagas menos ITP
Muchas CCAA tienen tipos reducidos de ITP para determinadas circunstancias. Los más habituales:
| Circunstancia | Tipo reducido (ejemplos por CCAA) |
|---|---|
| Compradores menores de 35 años (vivienda habitual) | 3,5% (Andalucía), 5% (Cataluña), 4% (Castilla-La Mancha) |
| Familias numerosas | Reducidos en la mayoría de CCAA |
| Personas con discapacidad (≥33%) | Tipos de entre el 3–5% en varias CCAA |
| VPO y vivienda protegida | Tipos reducidos generalizados; en nueva, IVA al 4% |
| Viviendas de bajo precio | Algunas CCAA aplican tipos inferiores por tramos de valor |
Lo que el ITP tiene en cuenta: el valor de referencia catastral
Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021), la base imponible del ITP no es solo el precio escriturado, sino el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral del inmueble publicado por el Catastro.
Esto significa que si el precio que pagas es inferior al valor de referencia catastral (algo que puede ocurrir en compraventas entre familiares o en zonas donde el catastro está desactualizado al alza), Hacienda calculará el ITP sobre el valor de referencia, no sobre el precio real.
Puedes consultar el valor de referencia catastral de cualquier inmueble en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Un promotor puede venderme un piso con ITP en vez de IVA?
No, salvo excepciones muy concretas. La primera transmisión de un piso de obra nueva está sujeta obligatoriamente a IVA. Solo si el promotor es un sujeto que no actúa como empresario (lo que es infrecuente) podría tributar por ITP. En la práctica, si compras directamente al promotor una vivienda nueva, pagas IVA.
¿Qué pasa si compro una vivienda de segunda mano a una empresa (no a un particular)?
Si la empresa que vende es una entidad que actúa como empresaria o profesional y la vivienda forma parte de su actividad, la operación puede estar sujeta a IVA (no a ITP) en determinadas condiciones —principalmente si la empresa puede renunciar a la exención del IVA. Esto ocurre con frecuencia en ventas de inmuebles adjudicados a bancos o fondos de inversión. Consulta con un asesor si compras en estas circunstancias.
¿Puedo deducirme el ITP en el IRPF?
No directamente. El ITP pagado al comprar sí forma parte del coste de adquisición del inmueble, lo que reduce la ganancia patrimonial cuando lo vendas en el futuro. De la misma forma que el IVA de la compra no es deducible en el IRPF del particular, el ITP tampoco lo es en el año de la compra — pero sí "se recupera" parcialmente al reducir la base de la futura ganancia.
Fuentes oficiales consultadas
- RDLeg 1/1993 — Texto refundido del ITP y AJD (TRLITPAJD): tipos de ITP autonómicos fuente primaria
- Ley 37/1992, del IVA — Art. 91: tipos reducidos en transmisión de edificios (10% vivienda) fuente primaria
- Ley 11/2021 — Medidas de prevención del fraude: valor de referencia catastral como base imponible del ITP fuente primaria
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encajame.esArtículo elaborado conforme al TRLITPAJD (RDLeg 1/1993), la Ley 37/1992 del IVA y la normativa autonómica del ITP vigente en 2026. Los tipos reducidos autonómicos pueden variar. Valor de referencia catastral como base imponible vigente desde enero de 2022. Actualizado a junio de 2026.
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