Cuánto cuesta realmente vender un piso en 2026: IRPF, plusvalía y otros gastos
Vender un piso no es solo cobrar el precio acordado. Antes de firmar conviene saber cuánto se va a quedar Hacienda (IRPF sobre la ganancia), cuánto el ayuntamiento (plusvalía municipal), y qué otros gastos corren por cuenta del vendedor.
Muchos propietarios solo piensan en la comisión de la inmobiliaria. Pero los costes reales de vender un piso incluyen varios impuestos y gastos que, en una venta de 250.000 €, pueden sumar fácilmente entre 20.000 y 50.000 € dependiendo de la ganancia obtenida. Esta guía los desglosa uno a uno.
Los cinco costes que asume el vendedor
IRPF sobre la ganancia
19–28%
sobre la ganancia patrimonial
Plusvalía municipal
variable
según ayuntamiento y años de tenencia
Comisión agencia
3–6%
del precio de venta
Cancelación hipoteca
300–1.000 €
si hay hipoteca pendiente en el registro
Otros gastos menores
150–500 €
certificado energético, nota simple...
1. IRPF: el impuesto sobre la ganancia patrimonial
Cuando vendes un piso, la diferencia entre lo que cobras y lo que pagaste en su día (ajustado por gastos) se llama ganancia patrimonial y tributa en el IRPF como renta del ahorro.
Cálculo de la ganancia:
Ganancia = (Precio de venta − gastos de venta) − (Precio de compra + gastos de compra + mejoras)
Los gastos de compra que aumentan el coste de adquisición son: el ITP o IVA pagado en su momento, notaría, registro y gestoría de la compra. Las mejoras (obras que aumentaron el valor del inmueble, no reparaciones) también se suman al coste.
Los gastos de venta que reducen el precio de transmisión son: la comisión de la agencia inmobiliaria y la plusvalía municipal pagada (cuando la paga el vendedor, es deducible del IRPF).
Tarifa del ahorro 2025 (ejercicio declarado en 2026):
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo estatal |
|---|---|
| Primeros 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
La tarifa incluye solo el tramo estatal. El tipo autonómico se suma y puede aumentar ligeramente estos porcentajes según la comunidad.
Calcula tu IRPF al vender: usa la calculadora de ganancias patrimoniales para introducir el precio de compra, los gastos y el precio de venta y ver exactamente cuánto pagarás en la renta.
Exenciones importantes:
- Mayores de 65 años: la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual está completamente exenta de IRPF.
- Exención por reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y compras otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o en los 2 años anteriores), la ganancia está exenta en la proporción reinvertida. Si reinviertes todo el dinero, la exención es total.
- Pérdidas: si el resultado es negativo (vendes más barato de lo que compraste), no pagas IRPF. La pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio o de los 4 años siguientes.
2. La plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido como plusvalía municipal— lo recauda el ayuntamiento donde está el piso. Grava el incremento de valor del suelo desde que lo compraste hasta que lo vendes.
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente (según años de tenencia) × tipo impositivo municipal.
- Método real: diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicando la proporción que representa el suelo sobre el valor total del inmueble.
Quién paga la plusvalía: por ley, el vendedor. Pero en la práctica, en muchas transacciones se negocia que la pague el comprador o se reparta. Esto debe quedar claro en el contrato de compraventa.
Plazo para liquidarla: 30 días hábiles desde la transmisión, en el ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble.
3. Comisión de la agencia inmobiliaria
Si vendes a través de agencia, la comisión la paga habitualmente el vendedor. El rango habitual en España es del 3% al 6% del precio de venta, aunque hay honorarios fijos o mixtos según la agencia.
Sobre una venta de 250.000 €, la comisión puede suponer entre 7.500 y 15.000 €. Esta comisión es deducible como gasto de venta a efectos del IRPF (reduce la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto).
4. Cancelación registral de la hipoteca
Si el piso tiene una hipoteca ya pagada económicamente pero que todavía consta en el Registro de la Propiedad, hay que cancelarla registralmente antes o durante la venta. Los gastos son:
- Notaría (escritura de cancelación de hipoteca): 200–600 € aproximadamente, en función del importe original de la hipoteca.
- Registro (inscripción de la cancelación): 100–400 €.
- Gestoría (si se contrata): 150–300 €.
Si la hipoteca estaba completamente amortizada hace años, este trámite es del vendedor. Si se está amortizando con el precio de la venta, suele gestionarlo la notaría en el mismo acto de la venta.
5. Otros gastos menores del vendedor
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para poner el piso en venta. Coste: 100–400 € según superficie y zona, más las tasas de registro autonómicas.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: para verificar cargas y titularidad. Coste: ~10 €.
- Cédula de habitabilidad (en algunas CCAA): 50–150 €.
- IBI prorrateado: la parte del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a los días del año en que el vendedor era propietario. Se suele liquidar entre las partes en el momento de la firma.
Ejemplo práctico: venta de un piso comprado en 2008
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta escriturado | 280.000 € |
| Comisión agencia (4%) | −11.200 € |
| Plusvalía municipal (estimado) | −4.500 € |
| Valor de transmisión neto | 264.300 € |
| Precio de compra en 2008 | 180.000 € |
| Gastos de compra (ITP + notaría + registro) | +15.000 € |
| Coste de adquisición total | 195.000 € |
| Ganancia patrimonial | 69.300 € |
| IRPF estimado (escala del ahorro) | ~14.200 € |
En este ejemplo, entre IRPF (~14.200 €), comisión (~11.200 €), plusvalía (~4.500 €) y cancelación de hipoteca (si procede), el vendedor puede destinar entre 30.000 y 35.000 € a gastos e impuestos sobre una venta de 280.000 €.
Preguntas frecuentes
¿El comprador o el vendedor paga los gastos de notaría?
Generalmente, el comprador paga la escritura de compraventa (la más cara) y los gastos de registro e hipoteca. El vendedor paga únicamente la copia simple de la escritura y los gastos derivados de su propia situación (cancelación de hipoteca, plusvalía municipal, certificado energético). La Ley Hipotecaria de 2019 dejó claro que el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
Si el piso es mío de herencia, ¿cómo calculo la ganancia?
El coste de adquisición es el valor por el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones (el valor de referencia catastral o el valor declarado si fue superior), más los gastos asociados a la herencia (ISD pagado, notaría de la herencia, registro). Si ese valor fue alto y el precio de venta es similar, la ganancia puede ser pequeña o incluso haber pérdida patrimonial.
¿Cuándo tengo que declarar la ganancia en el IRPF?
En la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se firmó la escritura de venta. Si vendiste en 2025, lo declaras en la campaña de la renta 2025 (presentada en 2026). Si vendiste en 2026, lo declararás en la campaña de 2027. La fecha relevante es la de la firma de la escritura pública de compraventa, no la del contrato privado.
Fuentes oficiales consultadas
- Ley 35/2006, del IRPF — Arts. 33–39: ganancias y pérdidas patrimoniales fuente primaria
- RDL 26/2021, de 8 de noviembre — Reforma del IIVTNU (plusvalía municipal) tras STC 182/2021 fuente primaria
- AEAT — Manual práctico del IRPF 2025: ganancias patrimoniales en transmisiones de inmuebles fuente primaria
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encajame.esArtículo elaborado conforme a los arts. 33–39 de la Ley 35/2006, del IRPF, y el RDL 26/2021 de reforma del IIVTNU. Tarifa del ahorro aplicable al ejercicio fiscal 2025. Plusvalía municipal: método dual vigente desde noviembre de 2021. Actualizado a junio de 2026.
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