Plusvalía municipal (IIVTNU): cómo funciona el nuevo cálculo tras la reforma de 2021
La plusvalía municipal —nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble: al vender, heredar o donar. En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el sistema anterior de cálculo (que podía generar impuesto incluso con pérdidas). El gobierno aprobó un nuevo sistema a los pocos días, vigente desde noviembre de 2021, con dos métodos de cálculo a elección del contribuyente. Esta guía explica el sistema actual.
2 métodos
el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable: método objetivo o método real
0%
plusvalía a pagar si el valor real de transmisión es igual o inferior al de adquisición (sin ganancia)
30 días
plazo para autoliquidar la plusvalía en donaciones e inter vivos (60 días en herencias)
Ayto.
el IIVTNU es un impuesto municipal: se paga al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble
¿Vas a vender, heredar o donar un inmueble urbano? La Calculadora de plusvalía municipal aplica los dos métodos vigentes (objetivo y real) y te indica cuál te resulta más favorable y cuánto pagarás al ayuntamiento.
Qué grava la plusvalía municipal
El IIVTNU grava el incremento de valor del terreno urbano (no de la construcción) durante el tiempo que el inmueble ha estado en poder del transmitente. El hecho imponible se produce en:
Transmisiones onerosas
Venta del inmueble. Lo paga el vendedor (aunque es habitual pactar en la escritura que lo pague el comprador, esa cláusula solo tiene efecto entre las partes, no frente al ayuntamiento).
Herencias y donaciones
En las transmisiones mortis causa, lo pagan los herederos. En donaciones, el donatario (quien recibe). Plazo: 6 meses en herencias (prorrogable otros 6); 30 días en donaciones.
Los dos métodos de cálculo
Desde la reforma de noviembre de 2021, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable:
Método objetivo (coeficientes del ayuntamiento)
La base imponible se calcula aplicando un coeficiente sobre el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión. Los coeficientes los fija cada ayuntamiento anualmente (dentro de unos máximos legales) y dependen de los años transcurridos desde la adquisición:
| Años transcurridos desde la adquisición | Coeficiente máximo legal |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11 a 14 años | 0,08 |
| 15 a 19 años | 0,10 |
| 20 años o más | 0,45 |
Base imponible (objetivo) = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Cuota = Base imponible × Tipo de gravamen del ayuntamiento (máximo 30%)
Método real
La base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno (no del inmueble completo):
Plusvalía municipal — método real
Ganancia real = Precio de venta − Precio de compra
Proporción terreno = Valor catastral del suelo / Valor catastral total del inmueble
Base imponible real = Ganancia real × Proporción terreno
Cuota = Base imponible × Tipo municipal (máx. 30%)
Cuándo NO hay plusvalía municipal
- Transmisión con pérdida: si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y la base imponible es cero. Hay que demostrarlo con las escrituras de compra y venta.
- Inmuebles rústicos: el IIVTNU solo grava el suelo urbano. Los terrenos rústicos no están sujetos.
- Dación en pago de la vivienda habitual al banco: exenta desde 2012 si el deudor no tiene otros bienes para pagar la hipoteca.
- Transmisiones entre cónyuges en separación/divorcio (por liquidación de la sociedad de gananciales): no sujetas.
- Reinversión en vivienda habitual: esta exención es del IRPF, no del IIVTNU. La plusvalía municipal se paga igualmente aunque reinviertas el producto de la venta en otra vivienda habitual.
Quién paga y en qué plazo
| Tipo de transmisión | Quién paga | Plazo |
|---|---|---|
| Venta (transmisión onerosa) | Vendedor (salvo pacto en contrario entre partes) | 30 días hábiles desde la firma de la escritura |
| Donación | Donatario (quien recibe) | 30 días hábiles desde la firma |
| Herencia | Herederos | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables 6 meses más) |
Preguntas frecuentes
Si heredé el piso hace 5 años y ahora lo vendo, ¿cuándo se calcula el período de tenencia?
El período de tenencia para la plusvalía municipal se calcula desde la fecha en que se adquirió el inmueble —en este caso, la fecha de fallecimiento del causante, que es cuando el heredero adquirió la propiedad— hasta la fecha de la transmisión actual. Si adquiriste el piso por herencia en enero de 2020 y lo vendes en junio de 2026, el período de tenencia es aproximadamente 6 años. Ese dato determina el coeficiente aplicable en el método objetivo.
¿Puedo impugnar la plusvalía municipal si creo que el cálculo es incorrecto?
Sí. Tienes un mes desde la autoliquidación (o desde la notificación de la liquidación practicada por el ayuntamiento) para presentar recurso de reposición ante el propio ayuntamiento. Si no tienes razón en la reposición, puedes ir al Tribunal Económico-Administrativo Municipal (si existe) o directamente al contencioso-administrativo. Si acreditas que vendiste con pérdida, el ayuntamiento debe devolverte lo ingresado. Guarda siempre las escrituras de compra y venta para poder demostrarlo.
¿La plusvalía municipal y la plusvalía en el IRPF son lo mismo?
No, son dos impuestos distintos que gravan la misma operación pero de forma diferente. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo urbano y se paga al ayuntamiento. La ganancia patrimonial del IRPF grava el beneficio neto de la transmisión (precio de venta menos precio de compra más gastos asociados) y se paga al Estado como parte de la declaración de la Renta. Ambas son independientes: se puede pagar las dos, solo una (si en una hay pérdida o exención), o ninguna (si hay pérdida en ambas). El IBI que has pagado cada año, los gastos de la compraventa y la plusvalía municipal pagada son gastos deducibles para calcular la ganancia en el IRPF.
Si el ayuntamiento no tiene sistema de autoliquidación, ¿cómo presento la plusvalía?
Muchos ayuntamientos de municipios pequeños no tienen sistema de autoliquidación: en su lugar, el contribuyente presenta una declaración comunicando la transmisión y el ayuntamiento practica la liquidación y la notifica. En esos casos, debes presentar el documento de declaración en el ayuntamiento (o en la sede electrónica municipal si existe) dentro del plazo correspondiente. El incumplimiento del plazo de comunicación —aunque el ayuntamiento sea quien finalmente liquida— puede generar recargos por presentación extemporánea.
Fuentes oficiales consultadas
- ↗ RDL 2/2004 (LRHL) — arts. 104–110 (IIVTNU) fuente primaria
- ↗ Real Decreto-ley 26/2021 — reforma del IIVTNU tras STC 182/2021 fuente primaria
Artículo elaborado con la normativa del IIVTNU y la reforma de 2021. Actualizado a junio de 2026. Los coeficientes y tipos concretos los fija cada ayuntamiento anualmente; consulta la ordenanza fiscal de tu municipio para el cálculo exacto.
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