Calculadoras fiscales
Calculadora de plusvalía municipal 2025
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Compara los dos métodos vigentes desde la reforma de 2021 y elige el que resulte más favorable. Si vendiste con pérdida, la plusvalía es cero.
Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
RD-Ley 26/2021 · LRHL arts. 104–110Calcula la plusvalía municipal por los dos métodos vigentes tras la reforma de 2021 y elige el más favorable. El valor catastral del suelo lo encuentras en el recibo del IBI (viene desglosado entre suelo y construcción).
Método real (opcional — si tienes la escritura de compra)
Si el precio de venta es menor que el de compra (vendes con pérdida), la plusvalía municipal es cero. Introduce estos datos para calcularlo:
Método objetivo
Coeficientes del ayuntamiento
Método real
Basado en la ganancia real de la transmisión
Introduce el precio de compra, precio de venta y valor catastral total para calcular este método.
Resultado por método objetivo: 2.550,00 €
El contribuyente puede elegir el método más favorable (art. 107.5 LRHL, RD-Ley 26/2021). Para aplicar el método real es necesario acreditar la ganancia o pérdida con las escrituras de compra y venta.
Ver tabla de coeficientes máximos (RD-Ley 26/2021)
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| 0 años | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años← tu caso | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,1 |
| 9 años | 0,09 |
| 10–14 años | 0,08 |
| 15–19 años | 0,1 |
| 20 o más años | 0,45 |
Coeficientes máximos del art. 107.4 LRHL (RDLeg 2/2004, redacción RD-Ley 26/2021). Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores; consulta la ordenanza fiscal municipal. Tipo municipal máximo legal: 30%. No incluye recargos por presentación extemporánea (5% si se supera el plazo de 30 días / 6 meses para herencias). Estimación orientativa.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo urbano desde que se adquirió un inmueble hasta que se transmite. Se paga al ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble, no a Hacienda estatal. Solo afecta al suelo urbano: el suelo rústico está exento.
La reforma de 2021: dos métodos
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional (STC 182/2021) anuló el método anterior porque podía generar impuesto incluso cuando el inmueble se vendía con pérdida. El gobierno respondió de inmediato con el RD-Ley 26/2021, que introdujo dos métodos alternativos a elección del contribuyente:
Método objetivo
Multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente aprobado anualmente por el ayuntamiento (con límite en los máximos del RD-Ley). Más sencillo: solo necesitas el IBI y los años de tenencia. No requiere conocer los precios de compra y venta.
Método real
Calcula la ganancia real (precio de venta − precio de compra), aplica la proporción del suelo sobre el valor catastral total y multiplica por el tipo municipal. Si la ganancia real es cero o negativa, no hay plusvalía. Requiere las escrituras.
¿Quién paga la plusvalía y cuándo?
| Tipo de transmisión | Quién paga | Plazo |
|---|---|---|
| Venta (transmisión onerosa) | El vendedor (salvo pacto en contrario) | 30 días hábiles desde la escritura |
| Donación | El donatario (quien recibe) | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia | Los herederos | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable 6 meses más) |
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo anual del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El valor catastral total se desglosa siempre en dos conceptos: suelo y construcción. Para la plusvalía municipal solo importa el valor catastral del suelo (el de la construcción no cuenta). También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con el número de referencia catastral del inmueble.
Cuándo no se paga plusvalía
- ✅Venta con pérdida (método real): Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, la base imponible es cero. Hay que acreditarlo con las escrituras.
- ✅Inmuebles rústicos: El IIVTNU solo grava el suelo urbano. Los terrenos rústicos no están sujetos.
- ✅Dación en pago de vivienda habitual: Exenta desde 2012 si el deudor no tiene otros bienes con los que pagar la hipoteca.
- ✅Transmisiones en separación o divorcio: No sujetas cuando se trata de la liquidación de la sociedad de gananciales entre cónyuges.