IBI: qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y cómo se calcula
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local más recaudador de España: en 2025 supone más del 25% de los ingresos tributarios de los ayuntamientos. Lo paga el propietario de cualquier inmueble —piso, local, garaje, terreno— cada año, con independencia de si lo usa, lo alquila o está vacío. Su importe depende del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo que fije cada municipio. Esta guía explica cómo se calcula, cuánto se paga y cómo puede reducirse.
0,4–1,1%
horquilla del tipo impositivo del IBI en inmuebles urbanos (mínimo y máximo legal por ley)
1 ene
fecha del devengo del IBI: el propietario el 1 de enero de cada año paga el IBI de ese año completo
50%
bonificación máxima del IBI que pueden conceder los municipios a familias numerosas
Catastro
la base imponible es el valor catastral, gestionado por la Dirección General del Catastro (Estado)
¿Vas a vender o heredar un inmueble? Si el inmueble está en suelo urbano, también tendrás que liquidar la plusvalía municipal. La Calculadora de plusvalía municipal te calcula lo que pagarás al ayuntamiento por los dos métodos vigentes.
Cómo se calcula el IBI
Fórmula del IBI
Cuota íntegra = Valor catastral × Tipo impositivo municipal
− Bonificaciones aplicables (familia numerosa, VPO, domiciliación bancaria…)
= Cuota líquida a pagar
Tipos impositivos por tamaño de municipio
| Población del municipio | Tipo mínimo IBI urbano | Tipo máximo IBI urbano |
|---|---|---|
| Hasta 5.000 habitantes | 0,40% | 1,10% |
| 5.001 a 20.000 habitantes | 0,40% | 1,10% |
| Más de 20.000 habitantes | 0,40% | 1,10% |
| Municipios con capitalidad de provincia o CCAA | 0,40% | hasta 1,30% |
| IBI rústico | 0,30% | 0,90% |
En la práctica: Madrid aplica el 0,456%; Barcelona, el 0,66%; municipios pequeños suelen estar en el 0,4-0,5%.
El valor catastral: qué es y cómo se fija
El valor catastral es el valor administrativo del inmueble fijado por la Dirección General del Catastro. Se calcula aplicando criterios objetivos (localización, superficie, uso, antigüedad, calidad constructiva) y suele ser inferior al valor de mercado, aunque puede variar mucho según si ha habido revisiones recientes.
- Puedes consultar el valor catastral de tu inmueble gratis en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con tu referencia catastral (aparece en el recibo del IBI).
- La referencia catastral de un inmueble tiene 20 caracteres alfanuméricos y también consta en la escritura de compraventa y en la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Desde 2022, el valor de referencia catastral (un nuevo valor definido por el Catastro con datos de mercado) se usa como base mínima en ITP, AJD e ISD, pero el IBI sigue usando el valor catastral clásico, que puede ser diferente.
Bonificaciones del IBI
Los municipios pueden aprobar (con carácter obligatorio u optativo) distintas bonificaciones:
| Bonificación | Carácter | Porcentaje máximo |
|---|---|---|
| Familia numerosa | Optativo del municipio | Hasta 90% (según renta y categoría) |
| Viviendas de protección oficial (VPO) | Obligatorio | 50% durante 3 años desde construcción |
| Inmuebles rehabilitados | Optativo | Hasta 50% durante 3 años |
| Domiciliación bancaria del recibo | Optativo | Variable (habitualmente 2-5%) |
| Bienes rústicos de cooperativas agrarias | Obligatorio | 95% |
| Instalaciones de energía renovable | Optativo | Hasta 50% |
Quién paga el IBI cuando hay compraventa
El IBI es un impuesto de devengo anual: el que figure como propietario el 1 de enero paga el IBI de ese año completo. Si vendes un piso el 15 de junio, técnicamente eres tú quien debe el IBI de ese año, aunque ya no seas propietario desde julio.
En la práctica, es habitual pactar en la compraventa un prorrateo: el vendedor paga la parte proporcional correspondiente a los días que fue propietario, y el comprador, el resto. No hay obligación legal de hacer el prorrateo (el Tribunal Supremo lo ha confirmado en varias sentencias), pero el pacto entre partes es muy habitual.
Cómo recurrir el IBI
Si crees que el valor catastral de tu inmueble es excesivo (por ejemplo, es superior al valor de mercado), puedes recurrir:
- 1 Recurso de reposición ante el ayuntamiento en el plazo de 1 mes desde la notificación del recibo. Se alegan errores en la liquidación (tipo mal aplicado, bonificación no aplicada, error de titularidad).
- 2 Impugnación del valor catastral ante el Catastro (no ante el ayuntamiento): el valor catastral es competencia del Estado. Se puede solicitar la rectificación de errores materiales ante la Gerencia Regional del Catastro. Si el error es de fondo (el inmueble tiene menos superficie de la catastrada, por ejemplo), se tramita como alteración catastral.
- 3 Reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM) si existe, o directamente en vía contencioso-administrativa si no.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el IBI de mi piso ha subido si no lo he reformado ni ha cambiado nada?
El IBI puede subir por dos razones principales: que el ayuntamiento haya aprobado una subida del tipo impositivo (algo que muchos municipios hacen anualmente dentro de sus presupuestos), o que el Catastro haya actualizado los valores catastrales del municipio (ponencia de valores). Estas revisiones catastrales pueden ser globales (todo el municipio) o parciales, y su aprobación corresponde al Estado, no al ayuntamiento. Cuando hay revisión catastral, los ayuntamientos están obligados a reducir el tipo impositivo para evitar un incremento desproporcionado de la recaudación, aunque en la práctica no siempre lo hacen en la proporción que debieran.
¿El IBI es deducible en el IRPF si el inmueble está alquilado?
Sí, íntegramente. Si el inmueble está arrendado, el IBI pagado durante el año es un gasto deducible en el IRPF del propietario dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Se incluye junto con la comunidad de propietarios, los seguros, los gastos de conservación y la amortización del inmueble. Si el inmueble solo está alquilado parte del año, la deducción del IBI se prorratea proporcionalmente a los días en que estuvo arrendado.
¿Hay que pagar IBI si el piso está vacío y no se usa?
Sí. El IBI se devenga por la mera titularidad del inmueble, con independencia de si está habitado, vacío, alquilado o en obras. Lo que puede variar es si hay un recargo adicional por vivienda vacía: algunos municipios (Barcelona, Madrid) tienen regulaciones que permiten aplicar un recargo de hasta el 150% del IBI a las viviendas que estén desocupadas de forma continuada. El recargo por vivienda vacía requiere aprobación municipal específica y está sujeto a requisitos de acreditación.
¿El garaje tiene un IBI separado del piso?
Depende de cómo esté catastrado. Si el garaje tiene una referencia catastral propia (habitual en plazas de garaje vendidas de forma independiente), tiene su propio recibo de IBI. Si está vinculado al piso (garaje anejo a la vivienda, sin referencia catastral separada), el IBI del piso ya lo incluye. Puedes verificarlo consultando la referencia catastral en sedecatastro.gob.es o en el recibo del IBI.
Fuentes oficiales consultadas
Artículo elaborado con datos de la LRHL y el Catastro. Actualizado a junio de 2026. Los tipos impositivos y bonificaciones concretas varían por municipio; consulta el portal de tu ayuntamiento o el recibo del IBI para conocer los aplicables a tu inmueble.
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